Hypotéky podľa ich účelu

Každá banka ma iné podmienky poskytnutia hypotéky. Podľa toho, aká je vo vašej lokalite (dedine, meste) požadované % financovania (LTV) dostanete výšku úveru. Dôležité pri finančnom poradenstve je potom aj riešiť dofinancovanie zvyšku kúpnej ceny spotrebným úverom alebo bezúčelovým úverom.

Hypotéka na výstavbu nehnuteľnosti, či je to už rodinný dom alebo chata, má svoje špecifiká, ktoré sú z môjho pohľadu dôležitejšie ako úrok, za ktorý úver dostanete. Preto je nutné vedieť odpovede na rôzne otázky:

• vie vôbec banka financovať výstavbu ?
• stanovuje výšku tranží banka pri schvaľovaní alebo je výška tranží voľná?
• dokladujete proces výstavby fotkami alebo musí prísť znalec banky?
• aká je pravdepodobnosť, že vám banka skreše pri schvaľovaní budúcu hodnotu nehnuteľnosti a tým pádom vám zníži aj výšku úveru?
• vie banka poskytnúť v niektorej z tranží väčší objem financií ako je aktuálna hodnota zakladanej nehnuteľnosti?
• akceptuje banka prístupovú cestu k pozemku?

Hypotéka na pozemok patrí medzi najnáročnejšie hypotéky z pohľadu použitia vlastných zdrojov, keďže banky štandardne poskytujú financovanie vo výške okolo 60-70%. Štandardne sú požiadavky banky na prístupovú cestu k pozemku a prípojky vody, plynu i elektriny na pozemku.

Americká alebo tzv. bezúčelová hypotéka je dobrým nástrojom, pokiaľ potrebujete použiť finančné prostriedky z hypotéky na účel, ktorý nechcete banke konkretizovať. Viete ňou financovať kúpu chaty, rekonštrukciu nehnuteľnosti, kúpu pozemku či auta alebo na hocijaký iný účel.

Predpokladám, že žiadny záujemca o úver, ktorý si sám vybavuje nebehá po všetkých bankách a získava ponuky. Keby ich aj v skutočnosti získal, nedokáže ich ako laik vyhodnotiť, ktorá je pre neho najvýhodnejšia ponuka. Navyše, ak by takto konal, bol by bankami považovaný ako "skúšač" a banka by mohla z tohto dôvodu jeho žiadosť o úver aj zamietnuť.

Dobrý finančný poradca je však schopný žiadať úver cielene v banke podľa podmienok aké konkrétna banka požaduje. Ide hlavne o tieto špecifiká:

• iba jediná banka zo všetkých vie dať americkú (bezúčelovú) hypotéku až do 90% z hodnoty nehnuteľnosti bez navýšenia úrokovej sadzby.
• len jedna banka zo všetkých vie uznať diéty ako zdroj príjmu, aj keď sú vyplácané v hotovosti.
• iba jediná banka zo všetkých uzná živnostníkovi ako jeho príjem 30% tržieb. Štandard je 10%.
• len dve banky na trhu vám dokážu schváliť úver na výstavbu chaty s percentom financovania okolo 80%.
• iba jedna banka zo všetkých nedáva prirážku k úrokovým sadzbám pri LTV 90% a teda úrok je rovnaký ako pri 80% LTV.
• len dve banky na trhu rátajú priemerný príjem za 3 mesiace hneď po uplynutí skúšobnej doby.
• iba jedna banka zo všetkých vám umožní splácať úver mimoriadne každý mesiac.
• len dve banky zo všetkých vedia klientovi uznať hneď mesiac po návrate z materskej jeho pôvodný príjem a nemusí čakať 6 mesiacov na to, aby si mohol žiadať o úver.
• iba dve banky na trhu dáva klientovi LTV na základe jeho ratingu a nie lokality nehnuteľnosti, ktorú zakladá.
• niektoré banky považujú za začiatok fixácie dátum podpisu úverovej zmluvy a niektoré dátum prvého čerpania.
• len dve banky na trhu vám vedia schváliť úver na kúpu a zároveň na budúcu rekonštrukciu, čim sa viete vyhnúť spotrebnému úveru.
• len v jednej banke zo všetkých platíte pri rozčerpanom úvere od začiatku celú anuitnú splátku. Pri ostatných len úroky z rozčerpanej sumy.
• iba štyri banky akceptujú príjem v inej mene ako €.
• len jedna banka na trhu vám vie schváliť úver bez toho, aby ste mali vybratú nehnuteľnosť, pričom stačí, aby ste si ju do polroka našli.
• len dve banky poskytovali štátny príspevok tak ako mali.

Preto pre žiadateľa úveru (kupujúceho nehnuteľnosť) je kvalifikované poradenstvo a výber banky veľmi dôležitý.

V každom prípade však odporúčam, aby záujemca o úver požiadal najskôr svoju banku o poskytnutie úveru a návrh banky si dať konzultovať s finančným poradcom, ktorý vám vykoná analýzu, či nebude vhodné požiadať o konkurenčnú ponuku v inej banke.

V mnohých prípadoch, hlavne keď je klient nemá dostatočný príjem alebo uznaná hodnota nehnuteľnosti nedosahuje požadovanú výšku úveru, je dať prednosť banke, kde vôbec dostane úver pred bankou, kde ponúkajú nižšiu celkovú preplatenosť úveru (vrátane sadzby úveru).

Záver:

Najlepšia hypotéka je taká, keď ju dostanete vo výške, ktorú potrebujete. Až potom je dôležitá cena za ktorú hypotéku dostanete!

Potrebujete rýchlu pomoc? Kontaktujte ma!